Grundstück und Grundbuch
a) Begriffe Grundstück, Flur, Flurstück, Gemarkung
Zum Grundstück gehören das Grundstück selbst, wesentliche Bestandteile und Zubehör. Alle Dinge auf dem Grundstück, die Kontakt zum Boden haben und an denen der Grundstückseigentümer das Eigentum besitzt, gehören zum Grundstück. Erzeugnisse des Grundstückes gehören zum Grundstück. Pachtforderungen/Mietforderungen aus dem Grundstück gehören zum Grundstück.
Grundstück = rechtlicher Begriff
Ein Grundstück ist ein rechtlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer besonderen Nummer eingetragen ist.
Flurstück (= Parzelle) ist ein vermessungstechnischer Begriff
Ein Flurstück stellt die kleinste vermessungstechnische Einheit dar.
Flur = mehrere Flurstücke; Darstellung in Flurkarte (Katasterhandzeichnung) Gemarkung = zusammenhängende Fluren
b) Formen des Eigentumsrechts an Grundstücken
• Grundstückseigentum (der/ die selbe(n) Eigentümer für Grundstück, Gebäude, …)
• Wohnungseigentum (Sondereigentum/Alleineigentum an einer abgegrenzten
Wohnung und Miteigentum am Grundstück und den gemeinsam genutzten Teilen
des Gebäudes – wie z.B. Dach, Treppenhaus …) (Wohnungseigentumsgesetz)
• Erbbaurecht (das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu
unterhalten – i. d. R. für einen bestimmten Zeitraum; für das Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, außerdem wird es in Abt. II des belasteten Grundstücks an 1. Rangstelle eingetragen) (ErbbauVO)
c) Rechte an Grundstücken
Sie umfassen i.d.R. die Hauptsache (das Grundstück) + wesentliche Bestandteile + Zubehör.
• Wesentliche Bestandteile sind Bestandteile einer Sache, die von dieser nicht
getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere Teil zerstört oder in seinem
Wesen verändert wird. Wesentliche Bestandteile können nicht Gegenstand
besonderer Rechte sein.
• Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein,
dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in
einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen.
Verpflichtet sich jemand zur Veräußerung oder Belastung einer Sache, so erstreckt sich die Verpflichtung im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache; d.h., Zubehör kann getrennt werden und einzeln übereignet werden. Zubehör wird vom Erwerber der Hauptsache gutgläubig mit erworben (wenn fremdes Eigentum besteht).
d) Grundbuch
Grundbücher werden bei den Amtsgerichten geführt. Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis aller privaten Grundstücke des Amtsbezirkes. Besondere Grundbücher sind das Wohnungsgrundbuch und das Erbbaugrundbuch.
Grundbücher zeigen die Rechtsverhältnisse eines Grundstückes. Jeder Beteiligte kann Antrag auf Eintragungen stellen. Eintragungen erfolgen durch öffentliche Beglaubigung und Bewilligung des Betroffenen von der Eintragung (z. B. Alteigentümer).
Das Grundbuch kennt folgende Abteilungen:
I. Abteilung: Auskunft über Eigentümer
II. Abteilung: Rechte Dritter und Belastungen
III. Abteilung: Belastungen
Die drei Grundbuchabteilungen:
| I. Abteilung | II. Abteilung | III. Abteilung |
| Eigentumsverhältnisse (Alleineigentum oder gemeinschaftliches Eigentum) Daten aus Kaufvertrag Daten aus Auflassung (Eigentumsübertragung) – Vor Eintragung muss die Kommune über ihr Vorkaufsrecht entscheiden. – Finanzamt muss vor Eintragung die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigen. – Vor Eintragung kann Auflassungvormerkung in II.Abteilung eingetragen werden. | Lasten und Beschränkungen = Belastungen des Grundstücks, Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers und Auflassungsvormerkung | G Grundpfandrechte – Grundschuldbriefbestandteile: Grundstück, Höhe der Grundschuld, Datum – Vertragliche Änderung der Rangfolge sind möglich. – Nach Löschung eines Ranges rücken alle nachrangigen Gläubiger auf. – Eintragung eines Zinssatzes, der bei Zwangsversteigerungen oder Grundschuldablösungen maßgeblich ist. |
e) Grundbuchordnung
Jedem mit berechtigtem Interesse sollte Einblick ins Grundbuch gewährt werden, z. B. Notaren zur Kaufvertragsvorbereitung oder Kaufinteressenten, sofern sie eine Zustimmung des Eigentümers haben.
f) Öffentlicher Glaube des Grundbuches
• Gilt nicht bei Wissen einer Unrichtigkeit.
• Erstreckt sich nicht auf öffentliche Lasten, Lage, Größe und Nutzungsart.
• Nicht eingetragene oder gelöschte Tatsachen gelten als nicht vorhanden.
• Gutgläubigen Dritten gegenüber gilt das Grundbuch als vollständig und richtig.
• Nicht eingetragene wahre Tatsachen müssen Dritte nicht gegen sich gelten lassen.
• Falsch eingetragene Sachen gelten Dritten gegenüber als richtig.
Lasten, Beschränkungen und Grundpfandrechte
a) Eintragungen in Abt.ll des Grundbuchs:
– Beschränkungen (Verfügungsbeschränkungen zu Lasten des Grundstücks)
1. Vormerkungen (z.B. Auflassungsvormerkungen, Löschungsvormerkungen)
2. Widersprüche (z.B. gegen eingetragene Rechte/Eigentümer)
3. Verfügungsverbote (Zwangsvollstreckungsvermerk, Insolvenzvermerk, Nacherbenvermerk, Vermerk über Nachlassverwaltung)
• Lasten (Belastungen des Grundstücks außer Grundpfandrechten)
1. Erbbaurechte Recht für eine andere Person, auf diesem Grundstück ein eigenes Gebäude zu unterhalten – vererblich und veräußerbar .
2. Vorkaufsrecht Recht einer bestimmten Person, in einen bestehenden Grund
stückskaufvertrag über dieses Grundstück zu gleichen Bedingungen einzutreten (hat z. T. die öffentliche Hand ohne Eintragung aufgrund Gesetz).
3. Reallast Recht einer anderen Person oder des jeweiligen Eigentümers
eines anderen Grundstücks, aus diesem Grundstück regelmäßig wiederkehrende Leistungen (Geld- oder Sachleistungen) in bestimmter Höhe zu erhalten.
4. Dienstbarkeit Recht einer anderen Person oder des jeweiligen Eigentümers
eines anderen Grundstücks, dieses Grundstück in bestimmter Hinsicht zu nutzen/benutzen.
Exkurs: Formen der Dienstbarkeit
| • Grunddienstbarkeit §§ 1018 ff. BGB | besteht zugunsten eines anderen Grundstückseigentümers (sind vererbbar und veräußerlich) |
| • beschränkt persönliche Dienstbarkeit §§ 1090 ff. BGB | besteht zugunsten einer bestimmten Person (sind nicht vererbbar und nicht veräußerlich) |
| Gilt für Grunddienstbarkeit und beschränkt persönliche Dienstbarkeit: Recht zur (Be-)nutzung des Grundstücks durch den Begünstigten. – Recht des Begünstigten zur Untersagung bestimmter Handlungen auf dem Grundstück. – Recht des Begünstigten, dass der Eigentümer des Grundstücks bestimmte Handlungen duldet. | |
| • Nießbrauch §§ 1030 ff. BGB | Recht zugunsten einer bestimmten Person (besondere persönliche Dienstbarkeit). Recht, Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. |
| • Dauerwohnrecht § 31 WEG | Recht zugunsten eines Wohnberechtigten (vererbbar und veräußerlich). Recht zur Bewohnung oder gewerblichen Nutzung des Grundstücks. |
b) Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs
| Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) | Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) | |
| Art der Belastung | Die Hypothek ist ein Pfandrecht an einem Grundstück zur Sicherung einer bestimmten Forderung. Die Hypothek ist akzessorisch, d.h. sie ist in ihrem Bestand von einer bestimmten Forderung abhängig. | Die Grundschuld (GS) ist ein Pfandrecht an einem Grundstück. Die Grundschuld ist abstrakt, d.h. sie ist in ihrem Bestand von einer gesicherten Forderung unabhängig. |
| Umfang der Haftung | Der Anspruch aus der Hypothek wird bestimmt durch den Umfang des persönlichen Anspruchs. | Der Anspruch aus der Grundschuld besteht losgelöst von dem Umfang des persönlichen Anspruchs. |
| Umfang des dinglichen Anspruchs | Im Rahmen des Grundpfandrechts haften: – das Grundstück, – die getrennten Erzeugnisse und die wesentlichen Bestandteile, – Zubehör, soweit im Eigentum des Grundstückseigentümers, – Miet- und Pachtzinsforderungen, – Ansprüche aus wiederkehrenden Leistungen zu Gunsten des Eigentümers des belasteten Grundstücks, – die Versicherungsforderungen. | |
| Entstehung und Erwerb | Buchhypothek – Entstehung: Einigung und Eintragung – Erwerb: Entstehung der Forderung Briefhypothek – Entstehung: Einigung und Eintragung – Erwerb: Entstehung der Forderung und Übergabe des Hypothekenbriefes | Buchgrundschuld – Entstehung: Einigung und Eintragung – Erwerb: wegen der Abstraktheit der GS erwirbt der GS-Gläubiger die GS bereits mit Eintragung Briefgrundschuld – Entstehung: Einigung und Eintragung – Erwerb: Übergabe des Grundschuldbriefes |
| Konkretisierung der GS mit der Forderung erfolgt durch Sicherungsabrede (Sicherungszweckerklärung), legt Rückübertragung der Grundschuld nach Tilgung des Kredites fest (Fiduziarität der GS, s. Exkurs unten) | ||
| Übertragung | Abtretung der Forderung und Eintragung im Grundbuch (GB) (ggf. Übergabe des Briefes) | Abtretung des dinglichen Anspruchs und Eintragung im GB (ggf. Übergabe des Briefes) |
| Zwangsvollstreckung mit notarieller Beurkundung. Mit dieser vollstreckbaren Urkunde kann der Gläubiger jederzeit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. | ||
Im Bankgeschäft ist die Grundschuld die übliche Sicherheit für ein Baudarlehen.
Exkurs: Fiduziarität der Sicherungsgrundschuld
Im Außenverhältnis ist das Kreditinstitut als Sicherungsnehmer Dritten gegenüber uneingeschränkt Grundschuldgläubiger. Im Innenverhältnis ist die Gläubigerstellung des Kreditinstituts auf den Sicherungszweck beschränkt (Sicherungszweckerklärung). Das Kreditinstitut darf die Grundschuld nur verwerten, wenn der Sicherungsgeber seinen Kreditverpflichtungen nicht nachkommt.
Das Kreditinstitut ist nach Fügung der gesicherten Forderung zur Rückübertragung bzw. Löschung der Grundschuld verpflichtet.
c) Rangverhältnisse von Grundbucheintragungen
Ist ein Grundstück mit mehreren Rechten belastet, so entscheidet der Rang der einzelnen Rechte über die Rangfolge der Befriedigung bei einer Zwangsvollstreckung.
– Gesetzliche Rangfolge
1. Regel: Sind mehrere Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen,
wird der Rang nach der Reihenfolge der Eintragung bestimmt.
2. Regel: Bei Rechten, die in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind, wird die
Rangordnung durch das Datum der Eintragung festgelegt.
– Korrekturen an der gesetzlich bestimmten Rangordnung
Rangvorbehalt: Ein Rangvorbehalt sichert einem Recht von vornherein einen bestimmten Rang und bewirkt dadurch eine vom Gesetz abweichende Rangordnung.
Rangänderung: Eine Rangänderung bewirkt nachträglich eine Änderung der vom Gesetz bestimmten Rangordnung.
