Wesen einer sachlichen Abgrenzung und Haus- und Grundstücksbuchungen – erfahren Sie mehr

Wesen einer sachlichen Abgrenzung
Die bisherige Betrachtung ging davon aus, dass hinsichtlich des Erfolges einer Unternehmung nur nach Aufwendungen und Erträgen unterschieden wird. Innerhalb der Aufwendungen und Erträge ist jedoch eine sachliche Abgrenzung sinnvoll; denn nicht jeder Aufwand bzw. Ertrag einer Versicherungsagentur steht im unmittelbaren Zusammenhang mit dem eigentlichen Betriebszweck, nämlich Versicherungsverträge zu vermitteln und Kunden zu beraten. Man spricht dann von betriebsfremden oder neutralen Aufwendungen und Erträgen. Durch eine sachliche Angrenzung wird deutlich, inwieweit der Erfolg (Gewinn bzw. Verlust) eines Geschäftsjahres durch betriebsbedingte bzw. betriebsfremde Tätigkeit entstanden ist. Im Rahmen dieses Lehrbuches wird die genannte Abgrenzung bei der Kosten- und Leistungsrechnung aufgezeigt.

Zu den betriebsfremden (neutralen) Erfolgen gehören auch die Aufwendungen und Erträge aus Grundbesitz und sonstigen Kapitalanlagen (Wertpapiere u. dgl.), wenn diese Vermögensgegenstände zum Betriebsvermögen zählen und entsprechend in der Bilanz als Vermögen ausgewiesen werden. Die genannten Aufwendungen und Erträge sind dann zwar geschäftsbedingt aber nicht betriebsbedingt.

Haus- und Grundstücksbuchungen
Kauf von Immobilien

Beispiel:
Kauf eines Wohn- und Geschäftshauses von einem Bauträger zu Beginn des Geschäftsjahres

Immobilien dürfen mit ihren Anschaffungskosten aktiviert werden. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis für das Grundstück und dem Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten für das Gebäude alle in direktem Zusammenhang stehenden Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notariatskosten, Architektenhonorare, Gerichtsgebühren). Das entsprechende aktive Bestandskonto lautet Grundstücke und Bauten.

Die Mehrwertsteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten, sofern keine Vorsteuerabzugsbe-rechtigung besteht. Auf ihre Berücksichtigung wird hier aus Vereinfachungsgründen verzichtet. Zur Umsatzsteuerpflicht von Versicherungsvertretern und Versicherern.

Anbauten, Ausbauten und Erweiterungen werden ebenfalls auf dem Konto Grundstücke und Bauten gebucht.
Versicherungsgesellschaften haben im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien die einschlägigen Bestimmungen des VAG und die Anlageverordnung (AnlV) zu beachten.

Haus- und Grundstücksaufwand
Zu den Haus- und Grundstücksaufwendungen zählen
• Reparaturaufwendungen;
• Versicherungen, die im Zusammenhang mit dem Gebäude stehen (z. B. Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung);
• Hypothekenzinsen;
• Grundsteuer;
• Aufwendungen für einen Hausmeister;
• Gebäudeabschreibungen.

(Wertminderungen sind durch Abschreibungen zu erfassen).
Sie werden auf dem Konto Haus- und Grundstücksaufwand gebucht. Nicht zum Haus- und Grundstücksaufwand zählen Aufwendungen für Öl, Strom, Gas, Wasser, Müllabfuhr oder Reinigung. Diese Aufwendungen werden auf den bekannten betrieblichen Aufwandskonten gebucht und sind ggf. um einen Privatanteil zu kürzen.

Anmerkung: Die Abschreibung darf nur vom Gebäudewert und den anteiligen Anschaffungsne-benkosten vorgenommen werden, weil das Grundstück in der Regel nicht der Abnutzung unterliegt. Die Anschaffungsnebenkosten von 60 000,00 € sind deshalb im Verhältnis Grundstückswert (200000,00 €) und Gebäudewert (600000,00 €) aufzuteilen. Von den Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 60000,00 € entfallen demzufolge 15000,00 € auf das Grundstück und 45000,00 € auf das Gebäude.

Besonderheit: Steuerliche Bestimmungen zur Abschreibung von Gebäuden (Auszug)
Nach dem EStG dürfen Gebäude
– soweit sie zum Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich mit 3%
– ansonsten mit 2%, wenn sie nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, linear abgeschrieben werden.

Anstelle der linearen Abschreibung ist auch eine Abschreibung mit fallenden Abschreibungssätzen zulässig. Für Gebäude, die auf Grund eines nach dem 31. Dezember 2003 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines nach dem 31. Dezember 2003 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind, gelten folgende Abschreibungssätze:
– im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren jeweils 4%,
– in den darauf folgenden 8 Jahren jeweils 2,5%,
– in den darauf folgenden 32 Jahren jeweils 1,25%.

Im Beispielsfall könnte die Agentur also jährlich 2% (da das Gebäude gemischt genutzt wird) oder während der ersten 9 Jahre nach der Anschaffung 4% abschreiben.

Haus- und Grundstücksertrag
Das Konto Haus- und Grundstücksertrag nimmt die Mietzahlungen der Mieter auf.
Die eigengenutzte Wohnung gehört seit 1999 zu der einkommensteuerrechtlich unbeachtlichen Privatsphäre des Steuerpflichtigen.
3. Mieter überweisen auf Bankkonto 3200,00 €

Besonderheit: Selbstnutzung von Büroräumen im betriebseigenen Geschäftsgebäude
Beispiel:
Der Mietwert der selbstgenutzten Büroräume im Geschäftsgebäude, das zum Betriebsvermögen der Agentur, beträgt 1800,00 €. Die Selbstnutzung von Büroräumen im betriebseigenen Geschäftsgebäude bewirkt, dass einerseits kein Mietaufwand für Büroräume entsteht, andererseits aber auch keine Mieteinnahme durch Vermietung erzielt werden kann. Der Vorgang ist also im Rahmen der Finanzbuchhaltung erfolgsmäßig als neutral anzusehen. In der Betriebsbuchhaltung , die den betriebsbedingten und den neutralen Erfolg ermittelt und hierfür auch nichtpagatorische Buchungen (Buchungen, die nicht mit einem Zahlungsvorgang in Verbindung gebracht werden können) kennt, könnte man den Vorgang wie folgt buchen:

Buchtechnisch stellt sich ein solcher Buchungsvorgang so dar, als ob die Versicherungsagentur einerseits Mieter und andererseits Vermieter der genutzten Büroräume ist. Hätte die Versicherungsagentur die Büroräume fremd angemietet, würde ja auch ein Mietaufwand (betriebsbedingt) entstehen. Andererseits könnte sie die Büroräume im betriebseigenen Gebäude fremd vermieten und hätte dann einen entsprechenden Ertrag (neutraler Ertrag) aus Mieteinnahmen. Im Rahmen der Kosten- und Leistungsrechnung wird noch gezeigt, dass die dargestellte verrechnungstechnische Buchung zur Ermittlung des Betriebsergebnisses und des Neutralen Ergebnisses sinnvoll sein kann.