Lebensversicherungshypothek – Verrechnungsabkommen
Gesellschaften und Vertreter werben mit der Kapital-Lebensversicherung oft als die scheinbar beste Möglichkeit der Baufinanzierung. Die Sache soll so funktionieren: Sie erhalten von einer Bank oder einer Versicherungsgesellschaft ein Hypotheken-Darlehen, das im Grundbuch abgesichert werden muss. Sie zahlen dafür Zinsen, aber keine Tilgung. Dafür soll eine Kapital-Lebensversicherung abgeschlossen werden, mit der die Tilgung angespart wird, die mit der Auszahlung der Versicherung erfolgt (Verrechnungsabkommen). Sie zahlen also über die volle Laufzeit die vollen Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag. Eigentlich ist leicht einzusehen, warum diese Konstruktion unsinnig ist, weil man nämlich die Tilgung für ein Darlehen mit einem Effektivzins von über sechs Prozent nicht mit einer Rendite von unter sechs Prozent ansparen sollte. Diese Rechnung geht niemals zugunsten eines Verrechnungsabkommens auf.
Da bringt die direkte Tilgung mehr – nämlich über sechs Prozent! Also müssen andere Vorteile hinzukommen. Diese bestanden bisher allein darin, dass man für vermieteten Grundbesitz die Zinszahlungen, die bei einer Lebensversicherungshypothek wegen der ausgesetzten Tilgung besonders hoch sind, steuerlich absetzen konnte. Hier hat der Gesetzgeber inzwischen eine Änderung vorgenommen und die Steuervorteile der Lebensversicherung bei derartigen Finanzierungsmodellen eingeschränkt. Jeder, der einen Kredit in Verbindung mit einer Lebensversicherung abgeschlossen hat, sollte die Verträge von seinem Steuerberater überprüfen lassen. Wer einen Kredit mit Tilgung über eine Kapital-Lebensversicherung abgeschlossen hat, kann sich an das Institut für Finanzdienstleistungen wenden (IFF, Burchardstr. 22, 20095 Hamburg, Tel. 0 40/30 96 91-0; iff-hamburg*de).
Es bestehen gute Chancen, einen Teil der Kreditkosten zurückzuerhalten, weil die Lebensversicherungsunternehmen zwar den Effektivzins angegeben, dabei aber die niedrige Verzinsung für den Ansparvorgang in einer Kapital-Lebensversicherung zur späteren Tilgung des Kredits unterschlagen haben. Banken und Vermittler wurden bereits zum Schadenersatz verurteilt, weil sie ihren Kunden – wegen einträglicher Provisionen – zu Verrechnungsabkommen mit Lebensversicherungen geraten hatten, obwohl sie (so die Gerichte) wissen mussten, dass eine normale Tilgungshypothek günstiger gewesen wäre (BGH 111 158/97). Jeder, der eine Baufinanzierung plant, kann sich von Verbraucherzentralen beraten lassen, die – gegen Gebühren – Einzel- und Gruppenberatungen durchführen (Adressen siehe Anhang). Bei allen Finanzierungsmodellen ist auch zu beachten, dass wir in Zukunft niedrigere Steuersätze und damit Kapitalversicherungen geringere, wenn nicht sogar überhaupt keine Steuervorteile mehr haben werden.
Die Lebensversicherungshypothek ist nur bei Renditeobjekten, also bei vermietetem Grundbesitz empfehlenswert, auch wenn Vermittler für die Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum ein Verrechnungsabkommen mit einer Kapital-Lebensversicherung als besser darstellen. Die Rechnungen sind nur optisch günstiger, aber falsch: Wer richtig rechnet und insbesondere die niedrigeren Belastungen des Bankdarlehens erkennt und die Möglichkeit, nebenbei das eingesparte Geld anderweitig anzulegen, der kann bei einer Eigenheimfinanzierung gegenüber der Lebensversicherungshypothek um die 20000 Euro einsparen. Bei einer Kombination von Hypothek, Lebensversicherung und Verrechnungsabkommen entstehen also am Ende mehr Gesamtkosten als bei einer normalen Tilgungshypothek von einer Bank. Leider wurden aber den Medien immer wieder falsche Berechnungen und Vergleiche zu Baufinanzierungen untergeschoben und von diesen leider ungeprüft abgedruckt.
Oft handelt es sich um eine bewusste Irreführung der Verbraucher. Der Fehler in derartigen Berechnungen liegt darin, nicht zu berücksichtigen, dass der Bauherr mit der normalen Tilgungshypothek z. B. jährlich 1000 Euro weniger zahlt, diese Differenz also 30 Jahre lang an- legen kann und dann auch – wie aus der Lebensversicherung – einen Überschuss erzielt. Der Bauherr mit der Tilgungshypothek würde eine vergleichsweise höhere Kapitalzahlung erreichen. Oder er hätte die 1000 Euro zur zusätzlichen Tilgung verwenden können. Zur Absicherung wäre der Abschluss einer sehr billigen Restschuldversicherung möglich gewesen. Eine Kapitalversicherung, die in Verbindung mit einer Lebensversicherungshypothek abgeschlossen wird, besitzt dagegen alle Nachteile, die in dem Vorwurf des legalen Betruges zusammengefasst sind.
Mit gedruckten Lügen – zusätzlich in kopierter Form von Hunderttausenden von Vermittlern verbreitet – werden dann die Verbraucher getäuscht und betrogen so die Frankfurter Allgemeine: Banken und Versicherungen legen Vergleichsrechnungen vor, die oft nicht korrekt sind. In der Zeitschrift Euro prüfte Professor Bockholt Angebote der Drückerkolonnen Deutsche Vermögensberatung und OVB sowie vom Strukturvertrieb AWD (Finanzierungen in Verbindung mit Lebensversicherungen): mehrere zehntausend Mark Verlust! Fallen Sie nicht auf Tilgungsversicherungen oder das Programm mietfreies Wohnen (z. B. OVB) herein. Hier wird behauptet, dass die Tilgung niedriger ist, wenn für einen späteren Hauskauf oder Hausbau jetzt schon eine Kapital-Lebensversicherung abgeschlossen wird.
Verschwiegen wird aber, dass das ganz logisch ist: Wenn man zehn Jahre vorher zu sparen anfängt, hat man natürlich mehr Eigenkapital, braucht man weniger Kredit, muss man also – auf weniger Kredit – weniger Zinsen zahlen. Also: Keine Kapital-Lebensversicherung abschließen, sondern das Eigenkapital anderweitig ansparen. Wenn eine Lebensversicherungshypothek überhaupt noch sinnvoll ist, sollte die Hypothek nur zu einem Teil abgedeckt werden in der Weise, dass nach Ablauf der Lebensversicherung die Versicherungssumme plus Überschüsse (!) den Hypothekenbetrag erreicht. Daneben sollte eine so genannte Restschuld-Risiko-Lebensversicherung abgeschlossen werden, die sehr billig ist und deren Versicherungssumme jährlich in der Weise abnimmt, wie die eingezahlten Beiträge und Überschüsse aus der Kapital-Lebensversicherung das Darlehen zunehmend abdecken (siehe Risiko-Lebensversicherung). Wichtig: Eine Versicherungsgesellschaft, die niedrige Zinsen anbietet, erzielt logischerweise auch niedrige Überschüsse. Wer hier Fehler gemacht hat, sollte sich bei mehreren Banken und seinem Steuerberater über eine Umschuldung informieren.
Auch hier gilt: Steuervorteile schmelzen durch künftig niedrigere Steuersätze dahin!
Fremdfinanzierte Rente
Einige wenige Finanzdienstleister bieten eine gefährliche Kombination aus Kredit, Rentenversicherung und einer Geldanlage in Fonds zur Tilgung des Kredits an, um Steuervorteile durch Zinsabzüge sowie die unterschiedliche Besteuerung und die unterschiedlichen Renditen der Anlagen auszunutzen. Diese Konstruktion ist aber hochspekulativ. Die Rechnung bricht zusammen, wenn die Annahmen zu den Kredit-kosten, zur Versicherungs- und Fondsrendite nicht zutreffen. Das Modell könnte auch durch den Gesetzgeber gekippt werden, wenn dieser verlangen würde, dass die Barwerte (nicht nur die Summe) der Erträge aus der Rentenversicherung höher sein müssen als der Barwert (nicht nur die Summe) der Kreditzinsen.
Und überhaupt: Wenn das Ergebnis der Rente auf Pump eine Rendite von um die zehn Prozent erbringen soll, muss man sich doch fragen, warum der Anleger nicht gleich in einen soliden Fonds einzahlt, wo er langfristig auch um die zehn Prozent erreicht, aber weniger Risiken eingeht.
