Die Wohngebäudeversicherung
Wer sich eine Immobilie anschafft, sollte sein Haus ausreichend versichern. Eine Wohngebäudeversicherung schützt Eigentümer vor den finanziellen Folgen verschiedener Schäden am Gebäude. Je nach Tarif können insbesondere die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie weitere Risiken versichert werden.
Der Versicherungsumfang
Die Feuerversicherung
Die Feuerversicherung ersetzt versicherte Schäden am Gebäude, die beispielsweise durch Brand, Blitzschlag, Explosion oder Implosion entstehen. Je nach Versicherungsbedingungen können auch Schäden durch Überspannung infolge eines Blitzes sowie durch Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen und weitere Ereignisse eingeschlossen sein. Ebenfalls können Folgeschäden, etwa durch Rauch, Ruß oder Löscharbeiten, vom Versicherungsschutz umfasst sein.
Die Leitungswasserversicherung
Die Leitungswasserversicherung kommt insbesondere für Schäden durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser sowie für bestimmte Bruch- und Frostschäden an versicherten Rohrleitungen und Installationen auf. Dazu können beispielsweise mit dem Rohrsystem verbundene Einrichtungen, Heizungsanlagen sowie Zu- und Ableitungsrohre gehören. Auch Schäden durch austretendes Wasser aus angeschlossenen Wasch- oder Geschirrspülmaschinen können je nach Versicherungsbedingungen versichert sein. Entscheidend sind immer der gewählte Tarif und die zugrunde liegenden Versicherungsbedingungen.
Die Sturmversicherung
Durch einen Sturm können beispielsweise Dächer beschädigt oder abgedeckt sowie Fenster und andere Gebäudeteile beschädigt werden. Dringt infolge eines versicherten Sturms Regenwasser in das Gebäude ein, können auch daraus resultierende Gebäudeschäden versichert sein. Als Sturm gilt in den üblichen Versicherungsbedingungen eine wetterbedingte Luftbewegung von mindestens Windstärke 8 nach der Beaufortskala. Dies entspricht einer Windgeschwindigkeit von mindestens 62 km/h.
Die Hagelversicherung
Hagelschäden gehören heute üblicherweise zusammen mit Sturmschäden zum Versicherungsschutz einer Wohngebäudeversicherung. Anders als bei Sturm ist für Hagel keine bestimmte Mindestwindstärke erforderlich. Versichert ist grundsätzlich das im Versicherungsvertrag bezeichnete Gebäude einschließlich seiner versicherten Gebäudebestandteile. Dazu können beispielsweise fest eingebaute Heizungsanlagen oder individuell für das Gebäude angefertigte Einbaumöbel gehören. Bewegliche Einrichtungsgegenstände und der Hausrat fallen dagegen grundsätzlich in den Bereich der Hausratversicherung.
Elementarschäden
Bisher waren Elementarschäden durch Erdbeben, Überschwemmungen, Lawinen, Erdsenkung und Erdrutsch von der Wohngebäudeversicherung ausgeschlossen. Einige Versicherungen bieten inzwischen diesen zusätzlichen Schutz an. Zu diesen Anbietern zählt beispielsweise auch die Grundeigentümer-Versicherung (GEV). Bei der GEV ergänzt der Elementarschutz die Wohngebäudeversicherung als wählbares Modul. Abgesichert werden dann Schäden durch Überschwemmung infolge von Starkregen und Hochwasser, Rückstau, Erdsenkung, Erdrutsch, Erdbeben, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Dieser Schutz hat aber natürlich seinen zusätzlichen Preis.
Berechnung der Versicherungssumme
Die Ermittlung des richtigen Versicherungswertes ist bei einer Wohngebäudeversicherung besonders wichtig. Das Gebäude sollte so bewertet werden, dass im Schadenfall die erforderlichen Kosten für einen Wiederaufbau in vergleichbarer Art und Güte berücksichtigt werden können.
Bei vielen Verträgen wird dafür weiterhin der sogenannte Versicherungswert 1914 verwendet. Dabei handelt es sich nicht um den heutigen Markt- oder Verkaufspreis einer Immobilie, sondern um einen rechnerischen Vergleichswert, der die Herstellungskosten des Gebäudes auf das Preisniveau des Jahres 1914 zurückrechnet. Für das Jahr 2026 beträgt der Baupreisindex auf Basis 1914 nach den für die Wohngebäudeversicherung verwendeten Werten 2.263,6. Ein Gebäude mit einem Versicherungswert 1914 von beispielsweise 20.000 Mark entspricht damit rechnerisch einem aktuellen Wiederherstellungswert von:
20.000 × 2.263,6 / 100 = 452.720 Euro.
Die tatsächliche Wertermittlung kann allerdings je nach Versicherer und Tarif unterschiedlich erfolgen. Viele moderne Tarife arbeiten inzwischen auch mit Wohnflächenmodellen anstelle einer klassischen festen Versicherungssumme.
Die Prämienberechnung
Bei Verträgen, die nach dem Modell des gleitenden Neuwerts berechnet werden, wird der Beitrag regelmäßig an die Entwicklung der Bau- und Lohnkosten angepasst.
Der Anpassungsfaktor für das Jahr 2026 beträgt bei Verträgen nach VGB 2000 und neueren Bedingungen **27,63**. Gegenüber 2025 mit einem Faktor von 26,51 entspricht dies einer Erhöhung um rund 4,22 Prozent.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel:
Versicherungswert 1914: 20.000 Mark
Anpassungsfaktor 2026: 27,63
angenommener Prämiensatz: 0,65 Euro je 1.000 Einheiten
Versicherungsbeitrag:
20.000 × 27,63 × 0,65 / 1.000 = **359,19 Euro**
Hinzu kommt die gesetzliche Versicherungsteuer. Bei der Wohngebäudeversicherung beträgt der Steuersatz 2026 **19 Prozent** auf die hierfür maßgebliche Bemessungsgrundlage.
Die tatsächliche Versicherungsprämie lässt sich allerdings nicht allein anhand dieses Beispiels bestimmen. Sie hängt unter anderem vom Versicherer, Tarif, Standort und Gebäude, der Wohnfläche, dem Baujahr, der Bauart, dem gewünschten Versicherungsumfang, Selbstbehalten sowie zusätzlichen Risiken ab.
Ist der Gebäudewert nicht bekannt, kann er anhand der vom Versicherer vorgesehenen Wertermittlung bestimmt werden. Bei komplexen oder besonders hochwertigen Immobilien kann außerdem die Bewertung durch einen Sachverständigen sinnvoll sein.
Monopol- und Zwangsrechte
Die früher in Teilen Deutschlands bestehenden öffentlich-rechtlichen Versicherungsmonopole in der Gebäudeversicherung wurden im Zuge der europäischen Liberalisierung des Versicherungsmarktes zum **1. Juli 1994** aufgehoben.
Seitdem können Gebäudeeigentümer grundsätzlich zwischen verschiedenen Versicherungsunternehmen wählen.
Bauartklassen
Versicherungsunternehmen berücksichtigen bei der Risikobewertung unter anderem die Bauweise eines Gebäudes. Dafür können Bauartklassen beziehungsweise bei Fertighäusern Fertighausgruppen verwendet werden.
Typischerweise werden massive Gebäude mit Außenwänden beispielsweise aus Mauerwerk oder Beton einer günstigeren Bauartklasse zugeordnet als Gebäude mit einem höheren Anteil brennbarer Baustoffe.
Die genaue Einstufung und Bezeichnung der Bauartklassen kann sich jedoch je nach Versicherungsunternehmen und Tarif unterscheiden. Deshalb sollte die Bauart immer entsprechend den Vorgaben des jeweiligen Versicherers angegeben werden.
Fertighäuser
Auch Fertighäuser werden anhand ihrer Konstruktion und der verwendeten Materialien bewertet. Dabei spielen insbesondere die Beschaffenheit der tragenden Konstruktion, der Außenwände und der Dacheindeckung eine Rolle.
Die früher verbreitete starre Einteilung in bestimmte Fertighausgruppen wird heute nicht von jedem Versicherer in identischer Form verwendet. Maßgeblich sind deshalb die aktuellen Annahmerichtlinien des jeweiligen Versicherungsunternehmens.
Unterversicherung
Eine korrekte Bewertung des Gebäudes ist wichtig, damit im Schadenfall ausreichender Versicherungsschutz besteht.
Bei älteren Verträgen mit einer festen Versicherungssumme kann eine Unterversicherung dazu führen, dass ein Schaden nur anteilig ersetzt wird. Beträgt beispielsweise der tatsächliche Versicherungswert 500.000 Euro, während lediglich 400.000 Euro versichert wurden, kann dies – abhängig von den Vertragsbedingungen – zu einer entsprechend gekürzten Entschädigung führen.
Viele moderne Wohngebäudeversicherungen enthalten allerdings einen Unterversicherungsverzicht, sofern der Versicherungswert beziehungsweise die Wohnfläche nach den Vorgaben des Versicherers korrekt ermittelt und alle relevanten Angaben richtig gemacht wurden.
Bei Verträgen nach dem gleitenden Neuwertverfahren wird der zugrunde liegende Wert regelmäßig an die Entwicklung der Bau- und Lohnkosten angepasst. Dadurch soll gewährleistet werden, dass steigende Wiederaufbaukosten berücksichtigt werden.
Außerordentliches Kündigungsrecht beim Immobilienkauf
Beim Verkauf einer versicherten Immobilie geht die bestehende Gebäudeversicherung grundsätzlich kraft Gesetzes auf den Erwerber über.
Der Erwerber besitzt allerdings ein besonderes Kündigungsrecht. Nach § 96 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) kann er den Versicherungsvertrag mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen.
Dieses Kündigungsrecht erlischt grundsätzlich **einen Monat nach dem Erwerb**. Hat der Erwerber zu diesem Zeitpunkt keine Kenntnis vom Bestehen der Versicherung, beginnt die Monatsfrist erst mit Kenntnis von der Versicherung.
Der Immobilienkauf bietet daher einen guten Anlass, den vorhandenen Versicherungsschutz zu überprüfen und Leistungen, Versicherungssummen beziehungsweise Bewertungsgrundlagen und zusätzliche Risiken mit aktuellen Angeboten zu vergleichen.
Wohngebäudeversicherung und Immobilienfinanzierung
Eine Wohngebäudeversicherung ist für private Immobilieneigentümer grundsätzlich keine allgemeine gesetzliche Pflichtversicherung. Bei einer Immobilienfinanzierung verlangen Kreditinstitute jedoch regelmäßig einen ausreichenden Versicherungsschutz für das finanzierte Gebäude. Insbesondere der Schutz gegen Feuer ist für die Bank von großer Bedeutung, weil die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen dient. Der entsprechende Versicherungsnachweis kann deshalb Voraussetzung für die Finanzierung beziehungsweise Auszahlung des Darlehens sein. Bei der Ermittlung des Versicherungswertes ist außerdem zwischen dem Wert des Gebäudes und dem Grundstückswert zu unterscheiden. Der Grundstückswert wird nicht gegen Feuer, Leitungswasser oder Sturm zerstört und gehört deshalb nicht zum versicherten Gebäudewert.
Die Versicherungsbedingungen
Wie bei anderen Sachversicherungen hängt der tatsächliche Umfang des Versicherungsschutzes von den vereinbarten Versicherungsbedingungen und dem gewählten Tarif ab. Bei bestehenden Verträgen sollte deshalb geprüft werden, welche **VGB (Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen)** dem Vertrag zugrunde liegen. Zwischen älteren und aktuellen Tarifen können erhebliche Unterschiede bestehen, beispielsweise bei Überspannungsschäden, grober Fahrlässigkeit, Ableitungsrohren, Rückstau, Aufräum- und Abbruchkosten sowie weiteren Naturgefahren. Gerade bei älteren Wohngebäudeversicherungen kann es daher sinnvoll sein, den Versicherungsschutz regelmäßig mit aktuellen Tarifen zu vergleichen.
