Test und Lernkotrolle – Gesamtinvestitionskosten bei Immobilien, Finanzierungsplanung und Kreditwürdigkeitsprüfung

1 Familie Bergner, z. Zt. 2 Erwachsene und 2 Kinder, bewohnt eine Eigentumswohnung. Da ein weiteres Kind erwartet wird und die Eltern von Frau Bergner mit aufgenommen werden sollen, plant die Familie den Kauf oder Bau eines Zweifamilienhauses. Die Familie möchte von Ihnen über eine Baufinanzierung beraten werden.
a) In der Finanzierungsberatung machen die Eheleute Bergner folgende Angaben:
– Eigentumswohnung 80 m2 , erzielbarer Verkaufspreis 3 000,00 €/m2, Restschuld (Hypothekendarlehen) 110 000,00 €,
– Zweifamilienhausangebot: Festpreis des Bauträgers 500000,00 €, Grundstück 650 m2 zu 150,00 €/m2, Nebenkosten ca. 80000,00 €
– Bausparvertrag über 100000,00 € zu 50 % angespart und bereits zugeteilt
– Baukostenzuschuss der Eltern: 150000,00 €

Ermitteln Sie
al) die Gesamtkosten des geplanten Hausbaus,
a2) das vorhandene Eigenkapital, (
a3) die Finanzierungslücke, wenn die Wohnung verkauft wird.
b) Wofür entstehen 80 000,00 € Nebenkosten?

Finanzierungsplanung
2 Die an einer Baufinanzierung interessierte Familie Bergner macht im Beratungsgespräch folgende Angaben:
– lfd. Nettoeinkommen monatlich 6 500,00 €,
– geschätzte Betriebskosten des geplanten Hauses 650,00 € monatlich
– Beiträge zu diversen Versicherungen 500,00 € monatlich
– Mietzahlung der Eltern nach Einzug in das Zweifamilienhaus: 600,00 € monatlich.
– Die Eheleute haben zwei Pkw.

Richtlinie der Proximus Finanzgruppe: Privatkredite/Konsumentenkredite (Auszüge)
Die Ermittlung des frei verfügbaren Einkommens und der zumutbaren monatlichen Belastung erfolgt unter Berücksichtigung folgender Mindestbedarfssätze:
(1) Lebenshaltungskosten von 400,00 € für jeden Erwachsenen und 200,00 € je Kind.
(2) Kosten je Pkw 200,00 €.
(3) Für unvorhergesehene Ausgaben werden 30 % vom frei verfügbaren Einkommen angesetzt.

Ermitteln Sie überschlägig, wie viel Euro Kredit die Familie Bergner aufgrund der Einnahmen und Ausgaben jetzt finanzieren kann. Mögliche staatliche Förderung und Steuervorteile sind nicht zu berücksichtigen.

3 Ein Kunde hat nach Aufstellung seiner Einnahmen und Ausgaben monatlich 2500,00 € zur Bedienung der Darlehen für den Kauf eines Hauses zur Verfügung. Welcher Darlehensbetrag ist für diesen Kunden finanzierbar, wenn er mit einem langfristigen Zinsniveau von maximal 8 % und mit 1 % anfänglicher Tilgung rechnet?

Kreditwürdigkeitsprüfung
4 Zur Prüfung der Kreditwürdigkeit muss der Antragsteller folgende Unterlagen vorlegen:
(1) drei Gehaltsabrechnungen,
(2) den Arbeitsvertrag,
(3) den Bausparvertrag und den letzten Kontoauszug des Bausparkontos. Außerdem benötigen Sie eine Auskunft der SCHUFA.

Erläutern Sie dem Kunden, welche Informationen Sie diesen Unterlagen und der Auskunft der SCHUFA entnehmen.

Beleihungswertermittlung
5 Ermitteln Sie aus den folgenden geprüften Angaben eines Kunden den maximalen Betrag für ein Hypothekendarlehen der Bank. Beleihungswert soll der Mittelwert aus dem Sachwert und dem (vereinfachten) Ertragswert sein, die Beleihungsgrenze beträgt 60 %.
– Bodenpreis: 1 000 qm zu 160,00 € pro qm;
– Baukosten: 240000,00 €, Risikoabschlag 25 %;
– Mieteinnahmen monatlich 1500,00 €, Abzug für Aufwendungen von 30 %,
– Kapitalisierungsfaktor 5,5%.

6 Sie sind Finanzberater/in der Proximus Finanzgruppe. Ihr vermögender Kunde Dr. Jens Pettersson, 46 Jahre, möchte zur Altersvorsorge ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen erwerben. Das Gebäude wurde 1976 errichtet und befindet sich in einem guten Zustand, da gerade umfangreiche Renovierungsarbeiten abgeschlossen wurden. Mietverhältnisse bestehen z.Zt. nicht. Die Wohnungen sollen komplett neu vermietet werden. Im Grundbuch sind keine Lasten, Beschränkungen oder Grundpfandrechte eingetragen. Der Kaufpreis beträgt 520 000,00 €. Sie ermitteln zum Erwerb der Immobilie einen Gesamtaufwand von circa 570000,00 €. Den vom Kunden eingereichten Objektunterlagen entnehmen Sie folgende Informationen:
• Grundstücksgröße 720 m2
• Umbauter Raum 2 650 m3
• 4 Wohnungen zu 84 m2 Wohnfläche
• 2 Wohnungen zu 42 m2 Wohnfläche
• 4 Garagen

In den Unterlagen zur Beleihungswertermittlung sind folgende Daten verzeichnet:
• Angemessener Grundstückspreis: 240,00 € pro m2
• Preis des umbautes Raumes: 180,00 € pro m3
• Ortsübliche monatliche Miete für vergleichbare Wohnungen: 6,50 € pro m2
• Ortsübliche monatliche Miete für vergleichbare Garagen: 30,00 € pro Monat
• Bewirtschaftungskosten pauschal: 25 % der Miete

Die Proximus Finanzgruppe ermittelt den Beleihungswert für das Objekt nach dem Ertragswertverfahren. Die Kapitalisierung erfolgt zu einem Zinssatz von 5 %.
a) Ermitteln Sie den Beleihungswert nach dem Ertragswertverfahren.
b) Erläutern Sie zwei Risiken, die hinsichtlich des Ertragswertes grundsätzlich bestehen.

Finanzierungskonzepte
7 Sie sind Finanzberater der Proximus Finanzgruppe.
Ihre Kunden Johannes und Andrea Lange (verheiratet, 2 Kinder im Alter von 6 bzw. 9 Jahren) planen den Erwerb eines Einfamilienhauses zur Selbstnutzung. Es handelt sich um ein im Jahr 2001 vollständig modernisiertes Haus (Baujahr 1965). Der Verkäufer Lars Mann fordert einen Kaufpreis von 320000,00 €. Die Immobilie wird den Eheleuten Lange direkt von Lars Mann angeboten.

Sie haben im Beratungsgespräch folgende Daten ermittelt:
• voraussichtlicher Gesamtaufwand: 350000,00 €
• frei verfügbare Eigenmittel: 104 000,00 €
• zugeteilter Bausparvertrag über 40 000,00 €, zu 40 % angespart

Der weitere Finanzierungsbedarf soll durch Darlehen der Proximus Finanzgruppe geschlossen werden.
a) Ermitteln Sie die Darlehenssumme der Proximus Finanzgruppe.
b) Die Proximus Finanzgruppe hat einen Beleihungswert von 290 000,00 € ermittelt.
Die Haushaltsrechnung für die Familie Burger hat ein verfügbares Resteinkommen von 1630,00 € für die Finanzierung ergeben.

c) Entscheiden und begründen Sie unter Angabe des Rechenweges, ob die monatliche Gesamtbelastung tragbar ist.

Lernfeld 15: Kunden über Verbraucherdarlehen und Immobilienfinanzierungen beraten
Finanzieren ja, aber wie?
Ihre Kundin Frau Helga Richter, ledig, hat in der Vergangenheit ihr Vermögen überwiegend in Kontoguthaben (Spareinlagen und Festgeld) und in Bundeswertpapieren (Bundesschatzbriefe und Bundesobligationen) angelegt. Insbesondere die Zinssätze bei Kontoguthaben sind ihr zu niedrig. Angeregt durch eine Arbeitskollegin möchte sie nun mit Investmentzertifikaten an der aufsteigenden Tendenz des Aktienmarktes teilhaben, ohne jedoch zu große Risiken eingehen zu müssen. Sie teilen Frau Richter mit, dass ein erstes Beratungsgespräch ca. 30 Minuten dauern dürfte.

• Beratungsauftrag
a) Begründen Sie Frau Richter, weshalb für sie eine eingehende Beratung erforderlich ist.
b) Erklären Sie der Kundin drei Risiken bei der Anlage in Investmentzertifikaten.
c) Frau Richter ist in der Lage, einmalig 2 000,00 € und ca. 300,00 € monatlich langfristig anzulegen. Während des Beratungsgespräches bilden sich folgende
Anlageziele von Frau Richter heraus:
• sicherer Grundertrag pro Jahr
• angemessene Beteiligung an den Entwicklungen des Aktienmarktes. Entwickeln Sie ein sinnvolles Anlageangebot für Frau Richter.
d) Die Kundin zeigt sich interessiert und möchte konkretere Informationen über die Anlagebedingungen in Investmentzertifikaten erhalten.
Stellen Sie die besonderen Vorteile dieser Anlageform dar.
e) Frau Richter entscheidet sich für die Anlage ihres Geldes im AktiRent-Mix-Fonds, der DAX-30-Werte, Euro-Pfandbriefe und Bundesanleihen enthält. Ein Anteil dieses Fonds kostet zur Zeit 100,20 inklusive eines Ausgabeaufschlages von 5 %.
Erläutern Sie das Zustandekommen dieses Preises und den Grund für einen Ausgabeaufschlag.
f) Frau Richter ist unschlüssig, ob sie eine monatlich konstante Anzahl von Anteilen erwerben oder einen monatlichen konstanten Geldbetrag in Akti-Rent-Mix-Anteilen anlegen soll.
Beraten Sie Frau Richter.
g) Nach ein paar Wochen erfährt Frau Richter im Internet von der bevorstehenden Ausschüttung des AktiRent-Mix-Fonds. Frau Richter besitzt zu diesem Zeitpunkt 24,550 Anteile und bittet Sie um Auskunft.

Ermitteln Sie den erforderlichen Freistellungsbetrag in Euro, durch den Frau Richter einen Steuerabzug bei der Ausschüttung vermeiden kann.
h) Berechnen Sie den Gutschriftsbetrag in Euro, den die Kundin ohne eine entsprechende Freitstellung erhalten würde.

Lernsituation 2
Finanzieren durch Beleihen
Sie haben Kontakt zu Ihrem langjährigen Kunden Peter Müller, der Sie um Hilfe bei einem Immobilienkauf bittet. Er will ein 1982 gebautes Einfamilienhaus in Berlin, Wohnfläche 144 m2, Grundstücksfläche 650 m2, voll erschlossen, zur Eigennutzung direkt vom Eigentümer kaufen. Kaufpreis 340000,00 €. Der Richtwertatlas weist einen Bodenrichtwert von 250,00 €/m2 aus.

Am Haus müssen dringend für Substanz erhaltende Maßnahmen 43 000,00 € aufgewendet werden. Ein entsprechender Kostenvoranschlag wurde eingeholt.
Es hegt ein Wertgutachten der zur Proximus Finanzgruppe gehörenden Bank mit einem Verkehrswert des Gebäudes (nach erfolgter Renovierung) von 240000,00 € vor. Der Beleihungswert wird von der Proximus Finanzgruppe mit 85 % vom Verkehrswert des Grundstücks mit Gebäude festgestellt.

Sie können dem Kunden, der über einen Bausparvertrag in Höhe von 100 000,00 € und weiteren 70000,00 € Barmitteln als Eigengeld verfügt, ein erstrangiges Grundschulddarlehen (bis 50%) bei 4% Tilgung zu 5,9% Zins bei 18-jähriger Zinsfestschreibung und ein zweitrangiges Darlehen (bis 100%) zu 6,2% Zins anbieten. Der Tilgungszeitraum wird mit etwa 18 Jahren errechnet. Dieser relativ kurze Tilgungszeitraum ist vom Kunden aufgrund seiner persönlichen Lebensplanung so gewünscht. Von der Bank wird eine Sicherung über eine Risikolebensversicherung verlangt. Sie können nur eine Risikolebensversicherung mit gleich bleibender Summe anbieten, die der Kunde auch gleichzeitig als zusätzliche Hinterbliebenenvorsorge ansieht. Beitrag: 0,9753 %o im Monat; Stückkosten im Monat: 2,00 €.

Für den Bausparvertrag ist das Mindestsparguthaben von 40% noch nicht voll eingezahlt. Eine Zuteilung erfolgt nach heutiger Sachlage in voraussichtlich vier Jahren. Bis dahin wäre die Bausparkasse bereit, zu einem Zins von 4,2% zwischen zu finanzieren. Nach Zuteilung ergibt sich eine Annuität aus 8 % Tilgung und 2,5 % Darlehenszinsen. Weitere Gebühren (z. B. für Wertgutachten) fallen bei keinem Darlehensgeber an. Die Proximus Versicherung bietet dem 44jährigen Kunden aber auch eine Tilgungsaussetzung bis zur Fälligkeit der Lebensversicherung in 18 Jahren an. Die Proximus Versicherung geht nach heutiger Performance davon aus, dass nach 18 Jahren etwa 130% der Versicherungssumme mindestens als Ablaufleistung durch die Gewinnbeteiligung erreicht wird. Versicherungsbeitrag: 4,2804 %o im Monat. Stückkosten 2,00 € pro Monat.

Für die Differenz zum Darlehensvertrag verlangt die Versicherung eine Risikolebensversicherung. Beitrag: 0,9753%o im Monat, Stückkosten im Monat: 2,00 €. Bei dieser Darlehensform wird ein Zinsabschlag von nominal 0,2 % gewährt, d. h. 5,7 % bei einem erstrangigen Darlehen und 6,0 % auf ein nachrangiges Darlehen.

• Beratungsauftrag
a) Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf des Kunden insgesamt?
Berechnen Sie ebenfaUs den Beleihungswert der Immobilie unter zur Hil- fenahme der Verkehrswerte. AUe Beteüigten orientieren sich an diesem Beleihungswert.
b) Vergleichen Sie die beiden Produktpakete hinsichtlich des anfänglichen und laufzeitabhängigen Preises für den Kunden miteinander. Zu welchem Produkt werden Sie dem Kunden raten?
c) Die Provision für die Darlehensvermittlung beträgt 0,5 % des Darlehens, die Provision für die Risikolebensversicherung beträgt 70 % des ersten Jahresbeitrags, der für die Kapital bildende Lebensversicherung 30 %o der Beitragssumme ohne Maximierung. Wie könnten diese Werte Ihre Beratungsentscheidung beeinflussen?