Was sich jeder als Ziel setzen sollte, ist eine eigene schuldenfreie Wohnung fürs Alter als zusätzliche Altersversorgung. Eine solche Wohnung muss nicht unbedingt das große Haus sein, in dem man mit den Kindern – vielleicht sogar zur Miete – gelebt hat. Das kann eine gebrauchte Eigentumswohnung in einer guten Lage sein, die man bei-zeiten – auch als Hauseigentümer – kauft und noch abvermietet (das bringt Steuervorteile). Im Alter hat man als Inhaber einer schön gelegenen Eigentumswohnung zudem weniger Kosten und Arbeit. Im Alter ist die unbelastete oder weitgehend unbelastete Immobilie auch noch eine Liquiditätsreserve, die Haus- oder Eigentumswohnungsbesitzer, die ihr Vermögen nicht – unbelastet – vererben, sondern es genießen wollen, durchaus flüssig machen können.
Sie beleihen die Immobilie und legen das Geld in einem Investmentsparplan an, der eine höhere Rendite bringt, als das Darlehen an Zinsen kostet. Dabei ist aber die Ausgestaltung der darlehensfinanzierten Anlage entscheidend. Sie muss erzkonservativ sein. Das Problem ist die qualifizierte Beratung und Zurückhaltung bei der Anlageentscheidung. Außerdem ist eine solche Investition nichts für jemanden, der keine anderen Reserven hat. Die Deutschen stehen mit einer Wohnungseigentums-Quote von etwa 40 Prozent innerhalb der Europäischen Union am Ende der Skala, obwohl die Bundesrepublik innerhalb der EU das Land mit dem höchsten Einkommen ist. Weitere 40 Prozent der Bundesbürger möchten aber in eigenen vier Wänden leben. Sie kommen jedoch oft nicht zur Erfüllung dieses Wunsches, weil ihnen Geldhaie beizeiten und häufig langfristig das Geld abnehmen, welches dann im richtigen Zeitpunkt als Eigenkapital fehlt (zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises einer Wohnung sind im Allgemeinen an Eigenmitteln erforderlich).
Diese Verbraucher, die zudem durch die Einwirkung der Inflation viel Geld verlieren, bleiben ihr Leben lang Mieter – vor allem auch im Renten-alter. Dabei ist eine eigene schuldenfreie Wohnung die sicherste Form einer zusätzlichen Altersversorgung; denn die Miete, die man im Alter nicht mehr zu zahlen braucht, gleicht in etwa den Einkommensverlust aus, den man als Rentner gegenüber seinem früheren Netto-Einkommen hinnehmen muss. Die Schaffung von Wohneigentum erfordert den frühzeitigen Beginn eines Ansparprozesses und eine überschaubare Tilgung, die so angelegt sein muss, dass das Haus oder die Eigentumswohnung zu Beginn des Rentenalters schuldenfrei ist. Banken und Sparkassen informieren über die staatlichen Hilfen für Bauherren und Käufer, die für Familien mit Kindern – über Jahre verteilt – mehre zehntausend Euro ausmachen können.
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung kommt zu dem Ergebnis, dass Vermögensbildung durch Wohneigentum bisher die günstigste Form der privaten Altersvorsorge gewesen ist: Haus- und Wohnungseigentümer haben deutliche Vorteile gegenüber Mietern. Haus- und Wohnungseigentümer, die zwischen 44 und 48 Jahre alt sind, haben jetzt deutliche Vorteile gegenüber Mietern. Liegen die Belastungen der Eigentümer in den Anfangsjahren bei etwa 30 Prozent des monatlichen Netto-Einkommens, so sinken sie in der Altersgruppe der über 49-Jährigen auf rund zwölf bis 14 Prozent und im Alter oft auf Null. Die Wirtschaftswoche schreibt: Wer sein Geld in eine eigene Wohnung steckt, statt zur Miete zu wohnen, verfügt nach 30 Jahren über ein höheres Vermögen.
Dabei kann sich eine Familie, die in einer Fünf-Zimmer-Mietwohnung lebt, durchaus schon eine (evtl. gebrauchte) Zweieinhalb-Zimmer-Eigentumswohnung fürs Alter kaufen und vorerst vermieten. Möchte man später nicht in eine vor 25 bis 30 Jahren gekaufte Wohnung ziehen, wird diese eben veräußert – mit steuerfreiem Gewinn.
Wer Grundbesitz vermietet, hat noch mehr Steuervorteile als die Abschreibungen – durch den Abzug der Schuldzinsen vom Einkommen. Müssen Ausbildung oder Aussteuer von Kindern finanziert werden und fehlt Geld, kann man die Immobilie nachbeleihen, allein schon aufgrund zwischenzeitlicher Wertsteigerungen, ansonsten wegen der inzwischen erfolgten Tilgungen.
Ein Hinweis: Am günstigsten ist es (aus steuerlichen Gründen), gebrauchte Eigentumswohnungen unrenoviert zu kaufen und diese dann im Lauf der Zeit selbst in Stand zu setzen – möglichst in Ruhe, ohne Einschaltung eines Maklers und ohne sonstige Vermittler.
Aber Vorsicht: Hier gibt es Immobilien- und Finanzhaie!
Auch im Immobilienbereich gibt es etliche Anlagehaie, die Schrottimmobilien zu verkaufen suchen und dabei noch unsinnige Finanzierungen anbieten. Also auch hier der Rat: Erst einmal sich selbst um alles kümmern, besonders auf die Bausubstanz und eine – auf Dauer – gute Wohnlage achten. Und nur mit Banken über die Planung reden, die man bei Beratungsfehlern haftbar machen kann. Banken kennen auch die Förderprogramme – z. B. durch Landesbauförderungsämter. Über die Finanzierungen sollten Sie mit möglichst vielen Banken und Sparkassen reden und diese gegeneinander ausspielen. Das kann einen halben Prozentpunkt weniger bei den Kreditzinsen bringen. Denken Sie daran: Die Banken brauchen und lieben Kreditnehmer. Lassen Sie ein Beratungsprotokoll erstellen und unterschreiben! Bringen Sie Ihre Vorstellungen, Kosten- und Finanzierungspläne zu Papier, lassen Sie diese vom Berater abzeichnen und verlangen Sie schriftliche Angebote und Ratschläge der Banken, damit Sie später eine eventuelle Falschberatung beweisen und Schadenersatz von der Bank fordern können. Nicht auf Billigangebote von Lebensversicherern reinfallen! Tilgung über Kapitalversicherungen lohnen sich bei selbst genutztem Wohneigentum nie! Gewarnt werden muss auch vor dem so genannten Grauen Kapitalmarkt (insbesondere bei Erwerbermodellen und geschlossenen Immobilienfonds ist allergrößte Vorsicht geboten). Die Stiftung Warentest veröffentlicht hierzu eine Warnliste mit dubiosen Anbietern, die man im Internet unter stiftung-warentest*de unter der Rubrik Geldanlagen + Banken und dort unter Grauer Kapitalmarkt, Warnliste für 2,56 Euro downloaden kann.
