Die Gebäudeversicherung, notwendig oder überflüssig – empfehlenswerte Information

Sie steht am Beginn der modernen Versicherungsidee, und sie ist immer noch äußerst populär: die Versicherung von Gebäuden gegen Risiken wie Wasser, Feuer, Sturm und Hagel. Heute haben fast alle Eigentümer ihre Häuser versichert. Die Versicherungssummen gehen in den sechsstelligen Bereich, das Risiko, dass das Haus über dem Kopf wegbrennen kann, ist fast jedem Hausbesitzer bewusst. Außerdem sorgen die Banken dafür, dass die Gebäudeversicherung populär bleibt: Kredite für Hausbau oder -kauf gibt es nicht ohne Nachweis eines Versicherungsschutzes. Der Nachweis einer Gebäude-Feuerversicherung ist in vielen Bundesländern sogar Bedingung, um eine Baugenehmigung zu bekommen. Die Monopolrechte der öffentlich-rechtlichen Gesellschaften in acht Bundesländern sind mit dem liberalisierten Binnenmarkt jedoch entfallen: Der Kunde kann nun abschließen, wo er will. Außerdem ist die Feuerpolice für Gebäude nicht mehr Pflichtversicherung. Große Neuerungen gab es jedoch noch nicht. Neu sind lediglich die Tarife mit Selbstbehalt, die bei einigen Gesellschaften sogar schon obligatorisch sind. Vorzeigeinstitut der Branche ist die seit 1676 bestehende Hamburger Feuerkasse, die älteste noch existierende Versicherung der Welt, die heute im Besitz der Wiesbadener DBV ist. Einige Grundsätze der heutigen Gebäudeversicherung galten schon damals: Bei der Pflicht- und Monopolversicherung war der einmal abgeschlossene Feuerkontrakt unkündbar und auch für künftige Eigentümer bindend. Die Höhe der Schäden wurde durch vereidigte Zimmerer und Maurer (heute freiberufliche Architekten und Ingenieure) geschätzt. Die Entschädigung wurde nur zum Wiederaufbau des zerstörten oder beschädigten Gebäudes gezahlt. Bahnbrechend war die Hamburger Feuerkasse, indem sie seit 1833 den Neuwert ersetzt; andere Versicherungen führten diese Regelung erst 1928 ein.

Heute versichert die Verbundene Wohngebäudeversicherung nicht nur gegen Feuer, sondern auch gegen Leitungswasser- und Sturmschäden. Die meisten Schäden entstehen durch Rohrbrüche bei Frost: Beim Gefrieren dehnt sich das Wasser, und die Rohre an Zuleitungen der Sanitär- und Heizungsanlagen innerhalb des Gebäudes brechen. Gefährdet sind auch die zunehmend brüchiger werdenden Rohrleitungen aus den fünfziger und sechziger Jahren. Leitungswasserschäden sind zehnmal so häufig wie Feuerschäden und werden oft erst spät erkannt. In manchen Gegenden macht sich der Rostfraß immer bemerkbarer – verursacht durch die Zusammensetzung des Wassers. Rost als Schadenursache ist mit einem Anteil von einem guten Drittel bereits die häufigste Ursache von Leitungswasserschäden an Ein- und Zweifamilienhäusern. Besonders risikoträchtig sind Gebäude mit Fußbodenheizung. Seit dem 1. Januar 1988 werden in der Wohngebäudeversicherung die Bedingungen nach dem Vorbild der Hausratversicherung umgestellt. Die Versicherungsbedingungen (VGB) 88 führten zwei Regionalklassen für Sturm und Hagel sowie Leitungswasser (unterschieden nach dem Härtegrad des Wassers) ein. Die Statistik zeigt, dass der Sturmschadenverlauf in Nord- und Westdeutschland deutlich schlechter ist als im Süden. Der allgemeine Versicherungsschutz umfasst auch außen angebrachtes Zubehör (Markisen, Antennen) und Brennstoffvorräte, Abwasserrohre (auch außerhalb des Gebäudes) und Hagelschäden.

Für Aufräum- und Schutzkosten wird höherer Ersatz geleistet, und der Mietausfall wird für 12 Monate ersetzt. Überspannungsschäden durch einen Blitz oder Schäden an der Elektronik des Heizungssystems können auf Wunsch mitversichert werden. In der Regel gilt nun die gleitende Neuwertversicherung: Die Versicherungssumme wird regelmäßig den Baupreisen angepasst.Schwierig ist weiterhin die Versicherung der Häuser gegen Elementarrisiken wie Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Überschwemmung, Schneedruck oder Lawinen. Wer in erdbeben- oder überschwemmungsgefährdeten Bezirken wohnt, findet kaum einen Versicherer. Und wenn er in den vergangenen zehn Jahren einen Schaden hatte, ohnehin nicht. In jedem Fall wird eine hohe Selbstbeteiligung von 10 Prozent des Schadens oder ein Prozent der Versicherungssumme 1914 mal gleitender Neuwertfaktor verlangt.

Der richtige Versicherungsumfang. Der Hausbesitzer hat die Wahl, welchen Versicherungsschutz er wünscht. In jedem Fall sollte er eine Feuerversicherung abschließen. Eine Sturmversicherung lohnt vor allem in Gegenden, in denen öfter mal ein Lüftchen mit Windstärke 8 und mehr um das Dach weht. Die Leitungswasserversicherung ist dagegen eine Sache der Abwägung von möglichen Schäden und Prämien. Wer baut, sollte schon für den Rohbau eine Versicherung abschließen. Die Feuerrohbauversicherung ist bei den meisten Versicherern zuschlagsfrei bis zu 24 Monate in der normalen Feuerversicherung eingeschlossen.

Die richtige Versicherungssumme. Wohl nur einige Sonderlinge unter den Hausbesitzern würde interessieren, wie hoch die Herstellungskosten ihres Hauses im Jahre 1914 waren. Doch für die Wohngebäudeversicherung ist dies die Grundlage für die Versicherungsprämie und damit wichtig. Das Verfahren zur Berechnung des Gebäudewertes ist nicht ganz leicht. Das Problem ist die Anpassung an die Baupreisentwicklung. Daher wird ein Basisjahr gewählt. Das ist die sogenannte Versicherungssumme 1914, die den Herstellungkosten eines Gebäudes im Jahr 1914 entspricht. Auf diesem Basisjahr baut ein Indexsystem auf, das den Stand des amtlich ermittelten Baupreisindex und zu einem geringeren Teil auch den Tariflohnindex des Baugewerbes berücksichtigt. Mit diesem Prämienfaktor werden die Versicherungsbeiträge den heutigen Verhältnissen angepasst. Grundlage der Entschädigung ist der ortsübliche Neubauwert am Schadentag. Der Kaufpreis muss übrigens nicht mit dem Baupreis übereinstimmen, der steuerliche Einheitswert tut es schon gar nicht. Der Kunde muss in einem Wertermittlungsbogen genaue Angaben zum Haus und seiner Ausstattung machen. Der Versicherer errechnet dann den Gebäudewert selbst.

Nur selten lohnt die Schätzung durch einen Bausachverständigen, dessen Kosten der Kunde selbst zahlt. Er sollte in jedem Fall den Versicherer vorher fragen, ob er den Gutachter anerkennt. Nach den VGB 88 vermeidet die sogenannte Versicherung zum gleitenden Neuwert eine Unterversicherung: Versicherungsschutz und Prämie werden automatisch an die Veränderung der Baupreise angepasst (Gleitende Neuwertversicherung). Der Versicherte muss nur noch auf Um- oder Ausbauten achten, die den Wert des Gebäudes verändern. Er sollte beim Antrag und in der Police kontrollieren, ob ein Unterversicherungsverzicht enthalten ist. Hat man den gegenwärtigen Neubauwert des Hauses errechnet, wird über ein Schema auf der Basis von 1914 zurückgerechnet. Damit sollen alle Gebäude auf eine einheitliche Grundlage für die Prämienberechnung gebracht werden. Nach dem umbauten Raum und den Ausstattungsmerkmalen lässt sich der Baukostenindex von 1914 (100) exakt ermitteln. Er wird mit dem entsprechenden Faktor auf den heutigen Wert wieder hochgerechnet. Dieses Verfahren gilt auch für gekaufte Altgebäude, deren Baukosten nicht bekannt sind. Die Kalkulation der richtigen Versicherungssumme muss von der Gesellschaft als verbindlich bestätigt werden, damit der Einwand einer Unterversicherung entfällt. Das Verfahren der Berechnung der richtigen Versicherungssumme ist recht kompliziert und bei Experten umstritten. Die meisten Kunden behelfen sich – unterstützt durch die Vertreter – mit überhöhten Summen.

Selbstbehalt. Einige Gesellschaften bieten nur noch Tarife mit Selbstbehalt an. Meist werden ein bis zwei Promille der Versicherungssumme 1914, multipliziert mit dem gleitenden Neuwertfaktor, verlangt. Auf diese Weise steigt die Selbstbeteiligung zugleich jährlich mit den steigenden Baukosten. Für ein rund 500 000 Mark teures Haus beträgt die Selbstbeteiligung von ein Promille rund 650 Mark.

Beiträge. Die Prämienunterschiede sind erheblich – bis zu 350 Prozent. Bei Feuer liegen die Tarife zwischen 0,15 und 0,34 € je 1000 € Versicherungssumme 1914. Sturm/Hagel kostet zwischen 0,13 (Zone 2:0,15) und 0,50 €, Leitungswasser zwischen 0,20 und 0,60 €. Preiswerte Anbieter sind WWK, Grundeigentümer, Itzehoer, Medien, VHV und HUK-Coburg. Als Spezialanbieter für bestimmte Personen- und Berufsgruppen empfehlen sich GW Kommunalbedienstete, HUK-Coburg, Karlsruher Beamten, Bruderhilfe, Hamburger Feuer, Vödag, DBV und Polizei-Versicherung Einige Gesellschaften haben eine Altersbegrenzung für das Gebäude zwischen 10 und 95 Jahren. Bei der Elementarschadenversicherung liegen die Prämien zwischen 0,10 und 0,75 € je 1 000 Mark Versicherungssumme 1914, jeweils mit einer Selbstbeteiligung von meist 10 Prozent. Unter Gebäude fassen die Versicherungen neben dem Baukörper auch die Einbauten wie Schränke, Zentralheizung oder sanitäre Installationen sowie Nebengebäude und Garagen. Abgrenzungsprobleme kann es mit der Hausratversicherung geben. Wenn der Versicherte im eigenen Haus wohnt, kann er mit dem Versicherer frei vereinbaren, ob Einbauküche oder Teppichboden als Bestandteile des Gebäudes oder des Hausrates gelten. Die Versicherung über die Gebäudeversicherung ist billiger. Eine Immobilie im Ausland sollte gegen Feuer, Einbruch, Leitungswasser und Haftpflicht im Ausland versichert werden. Bei europäischen Immobilien sollte ein eventuell gewünschter Rechtsschutz in die heimische Versicherung eingeschlossen werden.

Verhalten im Schadenfall
Im Schadenfall muss der Versicherte den Schaden gering halten. Bei Brand ist die Feuerwehr und die Polizei zu alarmieren, bei Leitungswasserschäden muss der Haupthahn geschlossen werden, und in jedem Fall ist der Versicherer sofort zu benachrichtigen. Die Versicherungssumme reduziert sich nach einem Schadenfall für das restliche Versicherungsjahr um die Entschädigung. Bei Reparatur oder Neuaufbau muss daher die Versicherungssumme zur Vermeidung einer Unterversicherung wieder erhöht werden. Neu-, Um- oder Anbauten, die den Wert des Gebäudes erhöhen, müssen dem Versicherer mitgeteilt werden. Ansonsten hat der Hausbesitzer die übliche Sorgfaltspflicht, zum Beispiel mit ordnungsgemäßer Wartung und Entleerung der wasserführenden Anlagen in unbeheizten Gebäuden bei Abwesenheit.

Bauherrenversicherungen
Bereits während der Bauzeit haftet der Bauherr für viele Schäden, für die nicht der Architekt oder das ausführende Unternehmen verantwortlich zu machen sind. Als Versicherungsschutz wird dafür angeboten:

Bauleistungsversicherung. Die Bauleistungsversicherung schützt gegen Schäden an ordnungsgemäß erbrachten Bauleistungen. Auch wenn in vielen Fällen vielleicht Architekt oder Bauunternehmen verantwortlich waren, hat kein Bauherr etwas von Streitigkeiten, die sich lange hinziehen können. Versichert sind Naturereignisse wie Regen, Sturm oder Hochwasser, Bauunfälle, Konstruktions- und Materialfehler, Ungeschicklichkeit, Fahrlässigkeit und Böswilligkeit, Folgeschäden durch Fehler beim Bau, Diebstahl von Teilen, die mit dem Gebäude fest verbunden sind, Schäden durch Unbekannte, Bruch eingesetzter Scheiben und Isolierverglasungen sowie Feuer. Die Versicherung kostet für ein Haus im Wert bis zu 1 Million € nur rund 300 € Jahresbeitrag.

Bauherrenhaftpflicht. Der Bauherr haftet für Schäden, die andere Personen durch sein Bauobjekt erleiden. Das gilt auch dann, wenn die Bauaufsicht auf den Architekten oder das Unternehmen übertragen wurde. Bei unzureichender Absicherung können sich zum Beispiel Kinder verletzen oder durch mangelnde Sicherung der Baugrube Schäden an Nachbargebäuden entstehen. Die Privathaftpflicht deckt oft nur Schäden bis zu 20 000 €. Als Besitzer eines fertigen Hauses sollte der Bauherr dann an die Gewässerschadenhaftpflicht und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht denken (siehe Artikel Haftpflichtversicherung).

Kündigung
Ordentlich gekündigt werden kann bis spätestens drei Monate vor Ende der Laufzeit. Verträge, die nach dem 24. Juni 1994 geschlossen wurden und länger als fünf Jahre laufen, können zum Ende des fünften Jahres und danach jährlich gekündigt werden. Zehnjahresverträge, die bis Ende 1990 geschlossen wurden, können mit dreimonatiger Frist zum Ende des laufenden Versicherungsjahres gekündigt werden, hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: IV ZR 44/91). Zur außerordentlichen Kündigung bestehen folgende Möglichkeiten:

Schadenfall. Bei Verträgen nach den Bedingungen von 1962 und Stand bis Dezember 1986 kann der Versicherte mit Monatsfrist innerhalb von zwei Wochen kündigen, nachdem der Versicherer für den Schadenfall gezahlt oder dessen Regulierung abgelehnt hat. Bei Stand ab Dezember 1986 kann der Versicherte mit Monatsfrist innerhalb von vier Wochen nach Zahlung des Schadens oder Ablehnung der Regulierung durch den Versicherer kündigen. Die Kündigung kann je nach Willen des Versicherten entweder sofort oder zum Ende des Versicherungsjahres gelten. Die Prämie muss jedoch in jedem Fall bis zum Ende des laufenden Versicherungsjahres gezahlt werden.

Tod. Bei Tod des Versicherten geht der Vertrag auf die Erben über.

Verkauf des Gebäudes. Bei einem Verkauf des Gebäudes bekommt der Käufer nach Eintragung im Grundbuch den Vertrag, kann ihn aber innerhalb eines Monats nach Umschreibung entweder mit sofortiger Wirkung oder zum Schluss des laufenden Versicherungsjahres kündigen. Die Prämie muss aber wieder bis zum Ende des laufenden Jahres gezahlt werden. Ein kleines Problem gibt es nur, wenn auf dem Haus eine Hypothek ist: Falls der Gläubiger diese Hypothek bei der Versicherung gemeldet hat, muss der Versicherte nachweisen, dass der Gläubiger mit der Kündigung einverstanden ist. Im Allgemeinen darf der Gläubiger aber seine Zustimmung nicht verweigern.