Wichtige Säule der Altersvorsorge
Immobilien sind eine wichtige Säule der Altersvorsorge. Wer im Alter keine Miete bezahlen muss, kann Einkommenseinbußen leichter ausgleichen. Mit einer vermieteten Wohnung kann die Rente durch die Mieteinnahmen aufgebessert werden. Voraussetzung sind allerdings ein angemessenes Eigenkapital und ein ausreichendes Einkommen zur langfristigen Tilgung der Kreditraten.
Wohnen im Eigenheim – mietfrei im Alter, aber inflexibel
Über 40 Prozent der Deutschen haben ihren Traum vom Eigenheim in die Tat umgesetzt. Statt hoher Mieten zahlen sie lieber den Kredit für das eigene Heim ab. Neben den finanziellen Vorteilen spielen oft noch andere Kriterien wie der Wunsch nach Sicherheit und persönlichem Freiraum eine wichtige Rolle. Genaue Vergleiche zwischen Kauf und Miete sowie mit anderen Geldanlagen werden daher vielfach gar nicht angestellt. Dabei muss sich das Wohneigentum als Geldanlage nicht verstecken, darf aber auch nicht unkritisch gesehen werden.
Meist stimmt es, dass der Eigentümer auf lange Frist besser fährt als der Mieter. Weil viele Unbekannte mitspielen, ist eine genaue Vorausberechnung aber kaum möglich. Ob sich das Eigenheim rechnet, hängt ab von Faktoren wie
> dem Preis der Immobilie, einschließlich der Instandhaltungskosten, im Vergleich zur Miete für ein vergleichbares Objekt,
> der Flöhe des Eigenkapitals im Verhältnis zur Verzinsung dieses Kapitals in einer anderen Geldanlage,
> der Höhe der Darlehenszinsen und dem Zeitraum für die Tilgung,
> der möglichen Wertsteigerung der Immobilie,
> dem Anspruch auf öffentliche Fördergelder, Länderprogramme oder andere zinsgünstige Darlehen und
> Steuervorteilen.
Selbst kleinere Änderungen bei den Zinssätzen oder beim Eigenkapital können das Ergebnis rasch verändern. Ein großes Plus ist die hohe Sicherheit des Eigenheims. Bei guter Lage, Qualität und angemessenem Kaufpreis können Immobilienbesitzer mit langfristigen Wertsteigerungen rechnen. Als Sachwertanlage ist das Wohneigentum zudem weitgehend vor Preissteigerungsverlusten sicher. Hinzu kommt der Schutz vor Wohnungskündigung und Mietsteigerungen. Attraktiv ist die steuerliche Behandlung von Wohneigentum. Erträge wie die Mietersparnis, der Wertzuwachs oder staatliche Zulagen sind steuerfrei. Ganz ohne Risiko ist das Eigenheim allerdings nicht. Zum einen können Immobilienpreise sinken; die Schwankungen waren bisher jedoch deutlich geringer als bei Anlagen wie Aktien. Oder Sie haben einen überhöhten Preis gezahlt, den Sie beim Verkauf nicht mehr realisieren können. Probleme kann es außerdem geben, wenn die Finanzierung auf unsicheren Füßen steht und das Haus rasch verkauft werden muss, weil die Raten nicht mehr bezahlbar sind. Auch wer die Immobilie bei Scheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheit oder aus anderen Gründen unter Druck veräußert, muss mit Verlusten rechnen. Bei einem vorzeitigen Verkauf verlangt die Bank zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorgezogene Tilgung des Kredits. Auch eine ungünstige Lage oder negative Standortveränderungen wie der Bau neuer Straßen oder eine Gewerbeansiedlung können sich nachteilig auf die Wertentwicklung auswirken.
Ein großer Nachteil von Wohneigentum ist die geringe Flexibilität. Oft ist ein wesentlicher Teil des Vermögens im Flaus gebunden und steht für andere Ausgaben, Geldanlagen und eine andere Form der Altersvorsorge nicht zur Verfügung. Wer schnell Bargeld benötigt, hat schlechte Karten, Denn ein Verkauf oder auch eine Hypothek aus Flaus benötigen Zeit. Ganz oder gar nicht – eine teilweise Veräußerung der Immobilie ist nicht möglich. Wer einen kleineren Betrag an Bargeld benötigt, kann allenfalls eine (zusätzliche) Hypothek aufnehmen. Wer ein Flaus oder eine Eigentumswohnung kauft, sollte daher sicher sein, dass er das Geld für einen längeren Zeitraum nicht benötigt. Vielfach nicht bedacht wird der hohe Zeitaufwand, sei es für die Suche nach der geeigneten Immobilie, für die Überwachung der Bauarbeiten, den Abschluss von Verträgen und die laufende Instandsetzung, die negativ zu Buche schlagen. Außerdem bringen Immobilien bei guten Börsenphasen im Vergleich zu Aktien oder Fonds geringere Erträge.
→ Einen Excel-Rechner, mit dem Sie berechnen können, ob mieten oder kaufen für Sie die günstigere Alternative ist, können Sie z.B. auf der Website der Stiftung Warentest finden.
→ Kalkulieren Sie nicht zu knapp Ihr Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten betragen, Setzen Sie die Eigenleistungen realistisch an Prüfen Sie, ob Sie die monatlichen Raten langfristig tragen können. Berücksichtigen Sie dabei, dass sich die Belastungen erhöhen, wenn Förderungen wegfallen und falls sich die Zinsen zu einem späteren Zeitpunkt erhöhen.
→ Schreiben Sie niedrige Zinsen möglichst langfristig fest. Erkundigen Sie sich nach Fördermitteln, zum Beispiel wenn Sie bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten oder Kinder haben.
→ Tilgen Sie möglichst rasch, wenn Sie über ausreichend Mittel verfügen. Lassen Sie sich im Kreditvertrag ein Recht auf Sondertilgung auch bei festen Zinssätzen zusichern, wobei hier oftmals ein Zuschlag gezahlt werden muss.
→ Achten Sie bei Eigentumswohnungen auf die Flöhe des Wohngeldes, mit dem gemeinschaftliche Kosten, etwa für Verwaltung, Flausmeister oder Aufzug, umgelegt werden.
→ Achten Sie auf eine gute Lage, selbst wenn Sie die Absicht haben, bis an Ihr Lebensende im eigenen Heim zu bleiben. Denn falls Sie später verkaufen wollen, ist dies eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass Sie keine Verluste realisieren müssen.
→ Die Immobilie sollte bei Rentenbeginn schuldenfrei sein.
→ Tipps und Informationsmaterialien rund um das kostengünstige und qualitätsbewusste Bauen sowie staatliche Hilfen für Bauherren und Käufer erhalten Sie beim Kompetenzzentrum kostengünstig qualitätsbewusst Bauen (kompetenzzentrum-iemb*de).
Vermietete Objekte – Mieteinnahmen durch sorgfältige Objektauswahl sichern
Auch Mietobjekte werden als sichere Altersvorsorge angepriesen. Grundsätzlich gelten ähnliche Überlegungen wie beim Eigenheim. Allerdings liegt das Hauptaugenmerk auf den Anlageaspekten wie Rendite, Sicherheit und Liquidität. Die Rendite ergibt sich aus der Netto-MieJrendite, Wertsteigerungen und Steuervorteilen. In günstigen Fällen kann sie bei sechs Prozent liegen. Bei der Mietrendite müssen Sie von der Jahreskaltmiete die Kosten abziehen, die Sie nicht auf die Mieter umlegen, und diesen Nettoertrag zu den Gesamtkosten in Beziehung setzen, also Kaufpreis plus Nebenkosten wie für Makler und Notar. Außerdem müssen Sie die Kreditkosten berücksichtigen. Entscheidend sind eine gute Lage und ein attraktives Objekt mit langfristigen Mietaussichten sowie eine sorgfältige Auswahl der Mieter, um das Risiko eines Mietausfalls zu verringern. Nicht vernachlässigt werden darf der zeitliche Aufwand für Mietersuche, Verwaltung und Reparaturen der Wohnung (oder die Kosten für eine externe Betreuung). Bei den Wertsteigerungen und bei der Liquidität gelten vergleichbare Aspekte wie beim Eigenheim. Steuerlich können Sie die Herstellung- und Anschaffungskosten abschreiben und eine Reihe von Ausgaben wie Instandsetzung, Kreditzinsen, Verwaltungskosten geltend machen. Wer dabei Verluste macht, kann dies mit anderen Einkommensarten verrechnen. Veräußerungsgewinne müssen nur versteuert werden, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft wird. Überhöhte Kaufpreise, unrealistische Prognosen für Mieterträge und Wertsteigerungen können Ihnen einen gründlichen Strich durch die Renditeerwartungen machen. Prüfen Sie daher das Wohn-objekt sorgfältig, damit die finanziellen Vorteile nicht nur auf dem Papier stehen. Dazu gehört eine Besichtigung der Immobilie.
→ Noch mehr als beim Eigenheim müssen Sie auf eine gute Lage achten und dabei die Perspektiven der Region einbeziehen.
→ Setzen Sie den Fremdkapitalanteil nicht zu hoch an. Denn Sie müssen für Kreditzinsen auch aufkommen, wenn die Mieteinnahmen ganz oder geringer ausfallen als geplant.
→ Planen Sie langfristig, wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen wollen, damit Sie nicht in einem übersättigten Markt mit Verlust verkaufen müssen.
Geschlossene Immobilienfonds – Nur für erfahrene Anleger.
Mit geschlossenen Immobilienfonds werden Gewerbeobjekte wie Bürokomplexe, Hotels und Finkaufscenter finanziert. Die Fonds-Initiatoren planen eine begrenzte Zahl an Immobilienobjekten und sammeln hierfür Geld bei den Anlegern. Sobald die benötigte Investitionssumme zusammengekommen ist, werden keine weiteren Einzahlungen mehr angenommen. Der Fonds wird geschlossen. Die Anleger sind Miteigentümer und werden an den Gewinnen, aber auch Verlusten aus der Vermietung beteiligt. Die Anteile sind über einen langen Zeitraum gebunden, teilweise bis zu 20 oder 30 Jahren. Ein vorzeitiger Ausstieg ist in der Regel mit Verlusten verbunden. Der Ertrag ist normalerweise besser als bei Wohngebäuden. Gleichzeitig sind die Risiken höher. Im schlimmsten Fall kann die gesamte Einlage bei einem Konkurs verloren gehen.
→ Eine Investition in geschlossene Immobilienfonds ist nur für erfahrene Anleger geeignet.
Bausparen – In vielen Fällen vorteilhaft
Bausparen hat traditionell einen wichtigen Platz bei der Immobilienfinanzierung. Zunächst sparen künftige Bauherren einige Jahre an. Dafür erhalten Sie niedrige Sparzinsen von etwa 1 bis 1,5 Prozent. Zudem werden Abschlussgebühren von mindestens einem Prozent und teilweise Kontoführungsgebühren fällig. Sobald bestimmte Voraussetzungen wie ein Mindestguthaben, eine so genannte Bewertungszahl und die Mindestansparzeit erreicht sind, wird dem Bausparer einige Monate später sein Vertrag zugeteilt. Er kann dann ein günstiges Darlehen für die Flausfinanzierung in Anspruch nehmen. Die Zinshöhe wird schon zu Beginn des Vertrages garantiert. Normalerweise liegt er unter den Zinssätzen der Banken. In Phasen niedriger Zinsen wie zurzeit kann sich dieses Verhältnis aber eventuell umkehren. Ein Bausparvertrag kann aber selbst dann sinnvoll sein. Banken verlangen meist einen Zinsaufschlag, wenn mehr als 60 Prozent des Beleihungswerts oder kleinere Beträge über Kredit finanziert werden sollen. Bausparkassen dagegen berechnen Einheitszinsen bis zu 80 Prozent des geschätzten Werts. Teurer wird es bei den Banken auch, wenn der Kredit nicht an erster Stelle im Grundbuch eingetragen wird. Bausparkassen begnügen sich dagegen mit einer so genannten Nachrangfinanzierung, also einer Absicherung des Darlehens an zweiter oder dritter Stelle im Grundbuch. Die erste Stelle bleibt dann für den Bankkredit. Je höher die Bausparsumme ist, desto länger dauert es im Prinzip bis zur Zuteilung. Außerdem wirkt, sie sich auf die Tilgungsraten aus. Da ein Bauspardarlehen normalerweise in einem kurzen Zeitraum von sieben bis elf Jahren abgezahlt werden muss, können bei größeren Darlehenssummen hohe monatliche Belastungen entstehen.
→ Rechnen Sie genau durch, ob und in welcher Höhe sich ein Bausparvertrag für Sie lohnt. Vergleichen Sie, welche Bausparkasse die passendsten Konditionen für Sie bietet. Informationen und Rechenhilfe gibt es bei den Verbraucherzentralen und der Stiftung Warentest
→ Vereinbaren Sie keine höhere Bausparsumme, als Sie benötigen und abzahlen können. Sie erhöhen damit nur die Provision des Vermittlers.
→ Lassen Sie sich einen Spar- und Tilgungsplan erstellen, der den voraussichtlichen Zuteilungstermin enthält. Achten Sie darauf, dass die Zuteilung des Bausparvertrags und der Baubeginn oder geplante Kauftermin zeitlich eng beieinander liegen.
